Kas yra nekilnojamojo turto brokeris ir kuo jis užsiima?

Kas yra nekilnojamojo turto brokeris, kuo jis užsiima ir kuo skiriasi nuo nekilnojamojo turto agento?

Brokeriai yra visaverčiai finansų rinkos dalyviai. Jie užima atskirą nišą, padėdami „vartotojams“ susirasti jų sąlygas atitinkančius „tiekėjus“. Priklausomai nuo pagrindinės tarpininkavimo veiklos krypties, nustatomos pagrindinės specialisto funkcijos, pareigos ir siūlomų paslaugų rūšys.

Galbūt pastebėjote, kad nekilnojamojo turto brokeris iš įpročio dažnai vadinamas agentu. Tačiau tai yra dvi skirtingos pareigos, nors jos atlieka beveik tą patį darbą. Paradoksas: vadink tai kaip nori, bet nepainiok pareigų! Vėliau pateiksiu pagrindinius skirtumus tarp šių dviejų nekilnojamojo turto rinkos dalyvių.

Šiame straipsnyje paliesiu visus pagrindinius tarpininkavimo nekilnojamojo turto rinkoje aspektus. Ką veikia brokeris, jo pagrindinės pareigos, teigiamos ir neigiamos profesijos pusės.

Nekilnojamojo turto brokeris – ką jis veikia?

Nekilnojamojo turto brokeris padeda savo klientams spręsti klausimus, susijusius su nekilnojamojo turto (namų, butų, biurų, kotedžų) pirkimu, pardavimu ar nuoma tiek pirminėje, tiek antrinėje rinkose. Pirminė rinka apima naujus pastatus. Į antrinę rinką įeina viskas, kur jau bent kartą gyveno kiti žmonės.

Nekilnojamojo turto eksperto užduotys:

– Nagrinėjamos nekilnojamojo turto duomenų bazės.
– Kuria reklamą, siekdami pritraukti klientus parduoti ar nuomoti patalpoms.
– Asmeninio susitikimo ar skambučio metu jis sužino, kad klientas nori pirkti ar parduoti.
– Teikia prašymus dėl būsto agentūroms, kad pašalintų riziką.
– Atsižvelgdamas į kliento interesus, jis siūlo tinkamus variantus.
– Užsiima dokumentacijos rengimu, lydi visuose sandorio etapuose.

Atrodo, nieko sudėtingo, bet po kiekvienu elementu yra daugybė darbų, kuriuos gali atlikti ne kiekvienas.

Brokerio funkcijos ir pareigos:

– Brokeris visų pirma yra konsultantas. Brokeris netgi tam tikru mastu laikomas teisininku finansų srityje.
– Jei brokeris derina savo darbą su prekiautoju, tada sandoriams su klientu visada turi būti teikiama pirmenybė prieš prekiautojo operacijas Prekiautojas savo lėšomis perka nekilnojamąjį turtą, kad ateityje jį galėtų pelningai parduoti.
– Brokeris turi žinoti paskutines naujienas apie nekilnojamojo turto rinką, taip pat kaip spręsti interesų konfliktus ar ginčus.
– Brokeris atvirai teikia informaciją apie savo licenciją ir informuoja klientą apie savo darbo eigą.

Į Nekilnojamojo turto brokerio pareigas taip pat įeina:

– Saugoti iš kliento gautus dokumentus.
– Neatskleisti komercinių paslapčių.
– Sąžiningai vykdyti kliento nurodymus, kai jie bus gauti.
– Sutartyje nurodyti operacijos kainą ir mokėjimo sąlygas.

Yra ir kitų įsipareigojimų, tačiau jų surašymas užtruks per ilgai.

Kur dirba nekilnojamojo turto brokeris?

Nekilnojamojo turto brokeris dirba nekilnojamojo turto sandoriais užsiimančiose įmonėse: nekilnojamojo turto agentūra; privačios firmos; licencijuotos maklerio įmonės. Specialistai turi dvi galimybes: dirbti sau arba „?“. Kiekvienas variantas turi pliusų ir minusų. Tačiau abiem atvejais brokeris įgis patirties.

Kas į juos kreipiasi?

Į Nekilnojamojo turto brokerius kreipiasi fiziniai ar juridiniai asmenys:

– būsto pirkėjai;
– gyvenamųjų butų, namų pardavėjai;
– biuro, komercinio nekilnojamojo turto pirkėjai;
– komercinių patalpų ir pastatų pardavėjai;
– nuomininkai kurie nuomosis ir nuomotojai kurie išnuomos patalpas.

Kiekvienam reikia rasti geriausia variantą. Sėkmingam darbui brokeriai stengiasi pasirinkti vieną kryptį. Pavyzdžiui, didelėje įmonėje vienas agentas (ar keli) užsiima nuoma, du – sandoriais su gyvenamosiomis patalpomis, dar du – su komerciniu nekilnojamuoju turtu.

Mažose įmonėse patogiau dirbti viename profilyje. Sandorių su nuomininkais registravimo tvarka skiriasi nuo pirkimo-pardavimo sandorių. Abi sritys reikalauja išmanyti subtilybes ir niuansus, jas derinti – itin sunki užduotis.

Kas ir kodėl kreipiasi į biuro nekilnojamojo turto brokerį

Verslininkai turi per daug darbo problemų, kurias reikia nedelsiant išspręsti, todėl laiko taupymas yra rimtas argumentas kreiptis į nekilnojamojo turto rinkos tarpininką.

Individualūs verslininkai ar juridiniai asmenys atidarydami savo verslą arba persikeliant įmonės personalą ar asortimento didinimo proga; ar mažėjant verslui reikia naujų patalpų? Brokeris suras tinkamą variantą, atsižvelgs į veiklos kryptį, biuro vietą ir kainą.

Kas gali tapti brokeriu?

Brokeriu gali dirbti kiekvienas, nepriklausomai nuo išsilavinimo. Jeigu žmogus turi tinkamų asmeninių savybių – kruopštumo, darbštumo – ir yra pasiruošęs nuolatiniam mokymuisi, tuomet šioje srityje jis pasieks aukštumų. Nėra nei vieno universiteto, siūlančio kursą nekilnojamojo turto brokeriams.

Nekilnojamojo turto ekspertui reikalingos žinios iš įvairių sričių: ekonomikos, teisės, rinkodaros, psichologijos.

Bendradarbiavimo su brokeriu privalumai ir trūkumai

Kreipimasis į brokerį turi dvi puses: teigiamą ir neigiamą. Tarp privalumų:

1. Taupomas laikas. Užuot skambinus krūva numerių, tikrinus krūvą adresų, užtenka tai patikėti brokeriui, ir jis pats atliks visus darbus.
2.  Psichologinė pagalba. Brokeris taikiai palankiai yra nusiteikęs savo klientams, nes jis suinteresuotas, kad sandoris būtų kuo patogesnis pareiškėjui. Jis išklausys iškilusias problemas, patars (kur kreiptis, kaip surašyti dokumentus), kaip išspręsti konfliktinę situaciją.
3. Dokumentų pildymas. Daugelis nemėgsta popierizmo, kuris yra neišvengiamas sudarant pardavimo ar nuomos sandorį. Norint bendradarbiauti su brokeriu, reikės ir sutarties, tačiau ją pasirašęs klientas bus apdraustas nuo klaidų kituose svarbiuose dokumentuose.
4. Brokeris visada yra pasiekiamas. Brokeris dirba be fiksuoto grafiko ir su klientu bendrauja bet kuriuo paros metu.
5. Lydintys klientus. Pasirinktas brokeris sandorio neuždaro, o lydi savo klientą tol, kol jis gauna nuosavybės pažymėjimą arba nuomos sutartį.
6. Rizikos analizė. Specialistas patikrina pasirinktose patalpose teisinę švarą: ar nėra „papildomų“ savininkų, gyvenamojo ploto apribojimų, arešto ir kitų galimų nemalonių situacijų.

Tarp minusų pastebėsiu:

1. Rizika susidurti su nekompetentingu darbuotoju, kuris blogai atlieka darbą.
2. Mažame miestelyje, kur nekilnojamojo turto rinka yra neišsivysčiusi, apsimoka biuro ieškoti patiems.
3. Už tarpininko paslaugas reikia mokėti.
4. Dar reikia surasti brokerį. Yra tiek daug firmų, kad išsirinkti agentą gali būti sunku.

Tie, kurie kreipiasi į brokerį, patys pastebės privalumus ir trūkumus. Juk sąvoka „patinka/nepatinka“ yra labai individuali.

Kokias paslaugas teikia nekilnojamojo turto brokeris ir kiek tai kainuoja?

Bet koks darbas reikalauja atlyginimo, tarpininkavimo paslaugos taip pat turi būti atlyginamos. Verta iš anksto aptarti kainas su ekspertu, jei kažkas jums netinka. Tarpininkavimo paslaugos išgelbės klientą nuo daugelio veiksmų:

1. Konsultantų ieškoti nereikia, nes nekilnojamojo turto agentas pats viską paaiškina klientui, nepriklausomai nuo to, kuriai sričiai priklauso klausimas.
2. Kreipimasis į antstolius, būsto ir komunalines paslaugas bei kitas institucijas krenta ant brokerio pečių.
3. Pirkėjų paieška, visiškai nedalyvaujant savininkui.

Ir nemažai kitų paslaugų, kurios bus nurodytos sutartyje kartu su kainomis.

Paslaugų atsiskaitymas

Nėra vieno tarifo visoms tarpininkavimo agentūroms. Kas lemia sandorio kainą:

1. Brokerio kvalifikacija. Patyrę brokeriai nedirbs už centus, kitaip nei pradedantieji, kurie pasiruošę tenkintis minimaliomis sumomis.
2. Kompanijos tipas. Jei tai maža privati ​​įmonė, jos paslaugos bus mažesnės nei susisiekus su didele korporacija, turinčia filialų tinklą.
3. Sandorio tipas: pirkimas, keitimas, pardavimas. Kaina pagal paslaugą bus kitokia.
4. Darbo sudėtingumas. Paprastas kreipimasis „noriu parduoti“ gali apimti situaciją „Su vyru išsiskyrėme, noriu parduoti savo dalį, bet jis to nepadaro“ arba „Namas registruotas vaikams, o ne man“.
5. Sandorio objekto vertė. Premium klasės būstas yra brangesnis nei „ekonominis“. Taigi skiriasi sandorio kaina ir komisiniai.

Tik surinkęs visus duomenis brokeris galės pasakyti tikslią savo paslaugų kainą.

Ką uždirba nekilnojamojo turto brokeris.

Nekilnojamojo turto brokeris sudaro sandorį tarp pardavėjo ir pirkėjo, nuomininko ir nuomotojo, už tai gaudamas komisinį atlyginimą. Pradedantieji, sutinkantys su minimaliomis kainomis, stengiasi laimėti pagal sandorių skaičių, kad uždirbtų daugiau pinigų. Profesionalai imasi pelningesnių, nors ir retesnių, sandorių.

Brokerio atlyginimas nenuspėjamas. Per vieną mėnesį gali visai nebūti užsakymų ir atitinkamai pajamų. Kitą mėnesį keli sandoriai iš karto.

Kaip apmokamas brokerio darbas?

Mokėjimo būdai:

1. Fiksuota suma nepriklauso nuo sandoryje dalyvaujančio turto vertės.
2. Procentas nuo turto vertės.

Kai kurie brokeriai turi mišrią mokėjimo sistemą, į kurią įeina ir palūkanos už sandorį, ir fiksuota suma. Tarpininkavimo sutartyje turi būti nurodyta, kaip klientai atsiskaito.

Apmokėjimas už agento darbą įvairiuose sandorių etapuose.

Sandoris apmokamas užbaigus visus jo etapus. Pavyzdžiui, objektas perėjo naujojo savininko nuosavybėn – tai paskutinis etapas, po kurio turėtų būti atliktas skaičiavimas. Klientui nutraukus sutartį, už suteiktas paslaugas sumokama.

Kokių įgūdžių reikia nekilnojamojo turto brokerio darbui?

Neturėdamas tam tikrų įgūdžių brokeris neturi ką veikti nekilnojamojo turto rinkoje. Dauguma įgūdžių įgyjami per praktiką:

1. Galimybė naudotis nekilnojamojo turto duomenų bazėmis, nesvarbu, ar jis būtų agentūros darbuotojas, ar nepriklausomas brokeris.
2. Gebėjimas suprasti klientą, suteikti moralini palaikyma sudėtingose situacijose, atlaikyti moralinį kažkieno spaudimą.
3. Reikalingos techninės žinios apie patalpas ir pastatus, išplanavimą ir medžiagas.

Asmenines ir profesinės savybės

Nekilnojamojo turto ekspertas turi derinti skirtingas savybes. Būti supratingu klausytoju, pasiruošusiu palaikyti ir suprasti savo kliento norus, o kartu turi būti ir šaltakraujišku verslininku, gebančiu atsijoti nereikalingus, probleminius variantus, o taip pat jis turi būti:

1. punktualus;
2. kantrus ir subalansuotas;
3. atkaklus ir lengvai apmokomas.

Pamiršk tinginystę! Tai vienodai taikoma tiek pradedančiajam, tiek sėkmingam ekspertui. Tik pradedančiajam teks gana daug pabėgioti paskui klientus, o į profesionalus klientai dažnai kreipiasi patys: kai kurie yra seni klientai, kai kurie pagal rekomendacijas, kai kuriuos privilioja prekės ženklas.

Kokio išsilavinimo reikia?

Reikalavimo turėti tik aukštąjį arba nebaigtą aukštąjį išsilavinimą nėra, nes NT brokeriams nėra mokymo programų. Todėl teks lankyti kursus, mokymus ir seminarus.

Didžiulis pliusas brokeriui bus teisės, psichologijos, rinkodaros, finansų ar ekonomikos srities žinios.

Ar sunku dirbti?

Darbas sunkus. Daugelis naujokų anksti išeina iš darbo, daugiausia dėl agentūrų, kurių jie ėmėsi, reikalavimų. Norint pasiekti didesnį komisinio procentą, reikia registruoti n-tą operacijų skaičių. Būtent šių sandorių paieška gali sukelti sunkumų.

Darbas užima daug laiko. Brokeriui nėra savaitgalių ar švenčių. Susitikimai, peržiūros ir objektų parodymu kelionės gali būti bet kuriuo metu. Gyvenimas juda, o brokeriui judėjimas yra darbas!

Tačiau sunkiausias dalykas darbe gali būti tiesti tiltą tarp pirkėjo ir pardavėjo: požiūris į kiekvieną yra individualus.

Profesijos pliusai ir minusai

Teigiami dalykai yra akivaizdūs:

1. laisvas grafikas;
2. geros pajamos;
3. pajamos priklauso nuo jo paties;
4. galimybę derinti studijas su darbu;
5. nėra amžiaus ribos (nuo 18 metų);

Neigiamos akimirkos pasirodo ne iš karto:

1. visada turi būti pasiekiamas telefonu;
2. teisės aktų pasikeitimų sekimas;
3. negalite reaguoti į klientų grubumą;
4. nestabilios pajamos;
5. nuolatinis mokymasis.

Galbūt kai kas pakeistų vietomis kai kuriuos punktus, kažką priskirdamas pliusams, o kažką, atvirkščiai, minusams. Bet kuri profesija turi dvi medalio puses, todėl kiekvienas sprendžia pats, ar jam apskritai patinka ši veiklos sritis, ar ne.

Kuo NT brokeris skiriasi nuo agento?

Akivaizdžiausias skirtumas yra tas, kad NT brokeris, yra įvaldęs daugiau žinių. Nekilnojamojo turto agentas neprivalo gauti specialių leidimų pradėti darbą. NT brokeris turi būti individualus verslininkas ir turi turėti atitinkamą licenciją.

NT brokeris turi teisę pasirašyti kai kuriuos dokumentus, nes dažniausiai tai yra juridinis asmuo, skirtingai nei agentas.

Gyvenamųjų namų agentas ir komercinio nekilnojamojo turto brokeris – skirtingos profesijos ar ne?

Profesijos yra skirtingos. Kai kurios įmonės mieliau sudaro gyvenamųjų patalpų pirkimo-pardavimo sandorius, kitos, atvirkščiai, komercinius. Šių kategorijų klientams reikia kitokio požiūrio ir prieigos prie skirtingų rinkų.

Klientams, norintiems pirkti ar parduoti gyvenamuosius objektus, reikia specialisto, kuris šiltai priimtų savo klientą. Komercinio nekilnojamojo turto sandoriams reikalingas šaltas, profesionalus požiūris.

Kuo skiriasi agentas ir nekilnojamojo turto brokeris.

Galime apsvarstyti pagrindinius skirtumus:

NT brokeris gali dirbti agentu, bet agentas negali veikti kaip brokeris, nes neturi licencijos.
Pats brokeris gali atidaryti savo privatų biurą ir samdyti agentus įvairioms užduotims atlikti. Agentai, kaip taisyklė, dirba „dėdei“, tai yra agentūroms.
Nekilnojamojo turto agentai neturi ekspertams reikalingų žinių.

Apskritai profesijos yra labai panašios ir dėl nežinojimo daugelis brokerius vadina agentais.

Kaip pasirinkti brokerį

Į brokerio pasirinkimą reikėtų žiūrėti apgalvotai, netgi reikėtu pravesti kad ir nedidelį skirtingų agentūrų ar konkrečių darbuotojų palyginimą, kad nepatektumėte į nekompetentingų specialistų rankas. Kokie faktai ir veiksmai padės rasti geriausią specialistą:

1. Darbo patirtis – Kuo ilgiau brokeris buvo rinkoje, tuo daugiau patirties ir pasitikėjimo jis įgijo.
2. Klientų atsiliepimai – Verta perskaityti atsiliepimus internete apie įmonės darbą, darbuotojus nešališkose trečiųjų šalių svetainėse.
3. Patikrinkite licenciją – Patys brokeriai suteikia prieigą prie jo, jei yra padorūs specialistai.

Jei turite draugų ar giminaičių, kurie naudojosi tam tikromis agentūromis, paklauskite jų, ką jie mano apie brokerio darbą. Nors kartais rekomendacijos gali būti ir ne pats geriausias šaltinis, juk nekilnojamojo turto sandorių poreikiai ir situacijos kiekvienam yra skirtingi.

Ko reikia norint tapti nekilnojamojo turto brokeriu nuo nulio

Kiekvienas gali tapti brokeriu. Pirmiausia reikia išklausyti nekilnojamojo turto brokerių kursus ir gauti pažymėjimą, kuris leis gauti licenciją verslui privačiai veiklai.

Toliau apsispręskite, kuo norėtumėte užsiimti: kotedžais, namais, naujais pastatais, komerciniu nekilnojamu turtu ar nuomą. Lengviausias būdas pradėti yra nuomos segmentas. Jis nėra labai apmokamas, bet lengvai prieinamas ir yra tinkama vieta lavinti specialius įgūdžius.

Jei esate pradedantysis, tuomet turėtumėte pradėti nuo darbo nekilnojamojo turto agentūroje. Daugelis firmų pačios apmoko darbuotojus ir  padeda jiems. Naujasis brokeris mokosi pritraukti klientų, rengti dokumentus ir lydinčius sandorius, tirti nekilnojamojo turto kainų lygį įvairiose miesto vietose.

Vienas iš daugelio būdų pritraukti klientus:

1. Reklama su nekilnojamojo turto objektais. – Tam reikia ieškoti nekilnojamojo turto duomenų bazėse ir patalpinti naujus skelbimus. Gali praeiti mėnesiai, kol pasirodys pirmieji klientai.

Pradėti verslą nekilnojamojo turto rinkoje verta, jei jau tam turite žinių ir pasitikite savo jėgomis.

Kaip praeiti darbo pokalbį nekilnojamojo turto agento pareigoms?

Jei radote darbo skelbimą, atsiųskite savo gyvenimo aprašymą. Patvirtinus būsite pakviestas į pokalbį. Čia pirmiausia vertinama būsimo darbuotojo išvaizda, ar jis turi kompetentingą kalbą. Juk agentas – įmonės veidas, jo nereikėtų gėdytis.

Jei asmuo, turintis patirties ir pakankamai žinių, išoriniai duomenys pereina į antrą planą.

Norėdami išlaikyti pokalbį, turite atrodyti puikiai, skleisti sėkmingo žmogaus aurą arba būti nekilnojamojo turto ekspertu.

Kas yra nekilnojamojo turto nuomos agentas

Nekilnojamojo turto nuomos agentas yra siauros veiklos specialistas, užsiimantis tik patalpų, prekybinių ar gyvenamųjų patalpų nuomos sandoriais.

Agento profesijos bruožai.

Profesijos ypatumas – kuo labiau patyręs specialistas, kuo daugiau patirties turi rinkoje, tuo labiau įkvepia klientų pasitikėjimą. Nuomos pasiūlymų yra kelis kartus daugiau nei, pavyzdžiui, parduodant elitinius butus. Agentas patikrina daugybę skelbimų ir klientams parodo geriausius.

Svarbios savybės kurios reikalingos nekilnojamojo turto nuomos agentui:

1. punktualumas, atsakingumas;
2. nekonfliktiškas;
3. atsparumas stresui;
4. mobilumas;
5. visuomeniškumas.

Brokerio ir agento darbas niekada neišeis iš rinkos. Jei esate pasirengę užkariauti nekilnojamojo turto tinką, tuomet turėtumėte išbandyti save. Nepamirškite pasidalyti straipsniu su draugais ar socialiniuose tinkluose. Sėkmės jums naujose pareigose.

 

Straipsnio Kas yra nekilnojamojo turto brokeris ir kuo jis užsiima? autorius Renata Kulikauskienė | Autoriaus svetainės URL